Archiwum

Dziwne przepisy o utracie domu i kapitału własnego

• abecadło
• 2023 / 05 / 09

Pisaliśmy niedawno o przepisach dotyczących właścicieli mieszkań, które są wynajmowane. Mało znanych przepisów tego typu jest więcej. W dodatku dotyczą one wszystkich posiadaczy domów i nieruchomości komercyjnych. Jednym z nich jest prawo, które według jego krytyków pozwala na proces, określany przez nich jako "kradzież kapitału własnego w domie" (home equity theft). Kapitałem własnym nazywana jest kwota, którą właściciel domu już spłacił kredyt, wzięty przy zakupie.

Mówiąc dokładniej, to aktualna wartość domu, pomniejszona o dług, którego zastawem jest dom. Na przykład: ktoś kupił dom za 350 tysięcy dolarów, wziął kredyt na 300 tysięcy i spłacił już 100 tysięcy. Pozostało mu do spłacenia 200 tysięcy, ale dom obecnie jest warty 450 tysięcy. Kapitał własny właściciela domu wynosi 450 tys. minus 200 tys., a więc 250 tysięcy dolarów. Choć dał zaliczkę 50 tys. i spłacił dotąd tylko 100 tys., powiększył kapitał własny o kolejne 100 tys. dzięki wzroście wartości domu.

Wysokość kapitału własnego jest bardzo istotna. Pozwala na przykład na wzięcie dodatkowej pożyczki, pod zastaw tego kapitału. W sytuacji, gdy właściciel domu nie jest w stanie spłacać kredytu, a bank przejmuje jego nieruchomość, właściciel ma szansę na odzyskanie części kapitału. Oczywiście i tak poniesie stratę, bo po zlicytowaniu domu bank odbierze nie tylko niespłaconą część kredytu, odsetki i kary, ale także opłaty za przeprowadzenie licytacji i całej procedury nazywanej foreclosure.

Możliwa jest jednak sytuacja, gdy właściciel domu straci cały swój kapitał własny, który zgromadził w spłacanym domu. 12 stanów oraz Dystrykt Kolumbii mają prawo, które na to pozwala, gdy właściciel nieruchomości nie zapłaci w terminie podatków za tę nieruchomość. Lokalne władze przejmują wówczas dom lub komercyjny budynek i po jego sprzedaży zatrzymują wszystkie uzyskane w ten sposób pieniądze. Bez względu na to, ile wynosił dług wynikający z niezapłaconych podatków. Wśród stanów, które mają tak drakońskie prawo są New Jersey i Nowy Jork.

Płacenia podatków od nieruchomości trzeba uważnie pilnować, aby nie być kiedyś zaskoczonym szokującą wiadomością.

---

Procedurą określaną jako kradzież kapitału własnego w domie zajmuje się m.in. organizacja Pacific Legal Foundation. Przeprowadziła badanie danych z lat 2014-2021 w stanach, gdzie procedura jest opisana stanowym prawem. I odnalazła aż 7900 przypadków zabrania przez władze domu za niezapłacony podatek od nieruchomości. Domy zostały przejęte wraz z kapitałem własnym, chociaż długi stanowiły średnio tylko 14% wartości domu.

Jako najbardziej drastyczną "kradzież", organizacja podaje przypadek z Michigan. Właściciel zalegał z podatkiem od nieruchomości, gdyż zapłacił zbyt mało. Niedopłata wynosiła... 8 dolarów i 41 centów. Dla uregulowania tej płatności, lokalne władze chciały zabrać mu dom i po zlicytowaniu go, nie zwrócić mu ani centa. Sprawa trafiła do sądu, ale władze Michigan County były tak zdeterminowane w swoich działaniach, że ciągnęły prawną batalię w kolejnych instancjach aż do stanowego Sądu Najwyższego. Sąd ten uznał ostatecznie, że władze nie mogą zrealizować swoich zamierzeń.

Pacific Legal Foundation stoi na stanowisku, że przepisy obowiązujące w 12 stanach są niekonstytucyjne. Prawnicy organizacji wskazują na dwie Poprawki do Konstytucji USA, które ich zdaniem są łamane przez te przepisy. Piąta Poprawka zabrania władzom państwowym odbierania obywatelowi jego własności, bez odpowiedniej rekompensaty. Natomiast Ósma Poprawka stanowi, że nakładane kary i opłaty nie mogą być przesadnie wysokie.

W praktyce jednak, przepisy są stosowane, a właściciele nieruchomości muszą indywidualnie dochodzić swoich praw w sądzie. To niekoniecznie oznacza sukces. Pacific Legal Foundation podaje, że w New Jersey, w latach 2014-2021, aż 661 właścicieli domów straciło swoją własność w wyniku niezapłaconych podatków od nieruchomości. Władze nie zwróciły im kapitału własnego, dzięki czemu zyskały 115 milionów dolarów.

W przypadku niezapłaconego podatku, lokalne władze mogą sprzedać dług prywatnej osobie lub instytucji wraz z zastawem. Nabywca może po upływie dwóch lat - jeżeli dług nie zostanie spłacony - rozpocząć procedurę przejęcia nieruchomości wraz z kapitałem własnym. Jeżeli władze nie sprzedadzą długu, mogą rozpocząć procedurę foreclosure znacznie szybciej - już po sześciu miesiącach. To na tyle krótki okres, że właściciel domu może się nawet nie zorientować, że jego dom będzie sprzedany. Pacific Legal Foundation podaje przypadki, kiedy tak się stało, bo np. powiadomienia do właściciela wysyłane były na zły adres.

Przejęcie nieruchomości wraz z kapitałem własnym jest zwykle bardzo kosztowne dla właściciela. W New Jersey, średni koszt takiego działania władz był 30-krotnie większy niż sam dług podatkowy. Dla podkreślenia dramatyczności sytuacji, Pacific Legal Foundation podaje, że 50% takich przejęć w New Jersey dotyczyło sytuacji, gdy dom zabierano za dług mniejszy niż cena 10-letniej Hondy CR-V.

W stanie Nowy Jork sytuacja jest podobna, chociaż zależna od miasta i okręgu. Lokalne władze mogą bowiem łagodzić stanowe przepisy i zrobiło tak np. miasto Nowy Jork. Pieniądze, które pozostały po spłacie długu i kosztów licytacji zwykle są zwracane właścicielowi domu. Jednak w całym stanie i tak doszło w badanym okresie do 494 przejęć domów za niezapłacone podatki od nieruchomości. Władze wzbogaciły się w ten sposób o 52 miliony dolarów. Pacific Legal Foundation podaje, że w 42% przypadków nieruchomość zabrano za dług niższy niż cena 10-letniej Hondy CR-V.