Gospodarka

Niezwykłe ceny domów

• Giełda
• 2020 / 06 / 05

Dziwne rzeczy dzieją się na rynku nieruchomości. Tak dziwne, że chyba żaden podręcznik do ekonomii nigdy nie dopuszczał możliwości zaistnienia obecnej sytuacji. Ekonomiści tłumaczą obecne zjawiska, ale tylko te zaistniałe do tej pory, a nikt nie potrafi przewidzieć, co będzie dalej.

Sytuacja była już niezwykła przed pojawieniem się koronawirusa. Warunki do kupna domu były teoretycznie bardzo dobre: stabilna sytuacja gospodarcza, niskie bezrobocie i rosnące zarobki. W dodatku - co było bardzo nietypowe - niskie było także oprocentowanie kredytów. Nietypowe, bo stopy procentowe są obniżane, aby pobudzić słabnącą gospodarkę, a tu gospodarka miała się dobrze.

Jakby nietypowości było mało, przy tak doskonałych warunkach na kupno domu, Amerykanie kupowali domów bardzo mało. Głównie dlatego, że mało było oferujących domy na sprzedaż. Zapewne winny był tu efekt psychologiczny poprzedniego kryzysu. Po okresie wielkiej niepewności i kłopotów ze spłacaniem pożyczki, wielu właścicieli domów nie chce podejmować nowego ryzyka i szukać sobie nowego domu. Dlatego nie sprzedają starego i ofert na rynku jest mało.

Czytaj także: Ile osób nie spłaca pożyczki na dom?

Wybuch epidemii w USA wprowadził nowe elementy wpływające na rynek nieruchomości. Ponad 40 milionów ludzi w krótkim czasie zgłosiło się po zasiłek dla bezrobotnych. Całej gospodarce grozi niespotykana dotąd zapaść. Niepewność dotyczy też długości kryzysu, bo epidemiolodzy przestrzegają, że jesienią koronawirus może uderzyć ponownie.

Naturalne jest, że w takiej sytuacji chętnych do zakupu domu nagle ubyło. Ekonomia uczy, że wobec malejącego popytu, ceny spadają. A tu mamy do czynienia z popytem malejącym gwałtownie. A co stało się z cenami domów?

Ceny wystrzeliły w górę. Stowarzyszenie agentów nieruchomości National Association of Realtors podaje, że mediana cen domów w USA, w kwietniu wyniosła 286.800 dolarów. A więc połowa domów w Ameryce sprzedaje się powyżej tej kwoty. To najwyższa mediana cen w historii! W stosunku do ubiegłego roku jest wyższa o 7,4%.

Ekonomiści potrafią to zjawisko wytłumaczyć. Popyt mocno zmalał, ale podaż zmalała jeszcze gwałtowniej. Sprzedaż domów utrudniają obostrzenia sanitarne, chociaż agenci radzą sobie pokazując domy przez internet. Większym problemem jest jednak niechęć sprzedających. Wielu z nich postanowiło wstrzymać się ze sprzedażą wobec tak niepewnej przyszłości.

W efekcie, ruch na rynku nieruchomości - słaby już przed epidemią - zmniejszył się jeszcze bardziej. Już w marcu sprzedaż domów spadła o 8,5%, a w kwietniu aż o 20%. Zatrzymały się też budowy nowych domów, co jeszcze bardziej zmniejszy ofertę dla kupujących.

A chętnych już teraz jest coraz więcej. Od połowy kwietnia do końca maja, tygodniowa liczba podań o pożyczkę na dom nieprzerwanie rosła, zwiększając się aż o 54%. A średnie oprocentowanie kredytów 30-letnich na koniec maja osiągnęło historyczny rekord. Wynosiło zaledwie 3,15% i było najniższe od 1971 roku, od kiedy dane na ten temat są zbierane.

Ekonomiści próbują jednak coś przewidywać. Zwracają uwagę na dużą liczbę osób, które mają obecnie problemy ze spłatą kredytów. Wiele osób skorzystało z programów forbearance, które pozwalają na zawieszenie spłat na kilka miesięcy.

Czytaj także (gdzie wyjaśniamy czym jest program forbearance): Kłopot z opłatami za mieszkanie

Gdy programy te zaczną się kończyć, nie wszyscy będą w stanie powrócić do normalnych spłat. To oznacza, że domy będą im zabrane i trafią na rynek na sprzedaż. Zwiększona podaż powinna spowodować spadek cen domów albo przynajmniej zahamowanie ich wzrostu.

Powinna. Ale w ostatnim czasie wiele rzeczy powinno się było wydarzyć. A zamiast tego widzieliśmy zjawiska, których nauka o ekonomii nie przewidziała.