Gospodarka

Krachu na rynku domów nie będzie

• Nieruchomości
• 2022 / 01 / 11

Szybko rosnące ceny domów w ciągu ostatnich dwóch lat wywołują dość powszechne oczekiwanie na nagłe załamanie rynku nieruchomości. Robione są porównania do kryzysu z roku 2008, gdy po latach wzrostów cen doszło do bardzo gwałtownego ich spadku. Świeżo upieczeni właściciele domów popadali w poważne kłopoty, gdy np. tracili pracę. Nie ratowała ich bowiem nawet sprzedaż domu, bo oferowane za niego kwoty były niższe od kredytu, który wzięli na jego kupno.

Nic więc dziwnego, że posiadacze nieruchomości - i znacznego kredytu - z niepokojem obserwują, co dzieje się obecnie na rynku. Cieszą się ze wzrostu wartości ich domu, ale z drugiej strony obawiają się krachu, w którym wartość ta może szybko spaść. Analitycy rynku nieruchomości są jednak generalnie optymistami i uspokajają, że historia roku 2008 raczej się nie powtórzy.

Jak na razie, specjaliści przewidują wręcz dalszy wzrost cen, choć w znacznie wolniejszym tempie. Po średnim w całym kraju wzroście w 2021 roku bliskim 20%, w roku bieżącym zmiana cen wyrażać się będzie raczej jednocyfrową liczbą. Kontrolowany przez rząd bank Fannie Mae, gwarantujący pożyczki na dom, przewiduje wzrost na poziomie 7,9%.

Bardzo podobne szacunki wynikają z sondażu agencji Reuters pomiędzy specjalistami różnych instytucji finansowych. Podawali oni swoje przewidywania na rok 2022, które miały rozpiętość od 3% do 15%. Ale średnia ich odpowiedzi wynosiła 8%, a więc bardzo podobnie jak banku Fannie Mae.

To dobra wiadomość, bo oznacza, że rynek nieruchomości będzie się schładzał, a to zmniejsza ryzyko jego nagłego załamania. Dlaczego tak będzie? Analitycy ankietowani przez Reutersa podawali właściwie tylko dwa czynniki, które w tym roku będą miały znaczenie.

52% z nich stwierdziło, że wciąż za mało będzie budować się nowych domów, aby zaspokoić potrzeby. Mała podaż oznacza, że ceny wciąż będą rosnąć. Ale 44% analityków zwraca uwagę, że wyższe będzie oprocentowanie kredytów, a to z kolei przyhamuje popyt na domy (pozostałe 4% mówiło o rosnącej popluacji USA).

Innymi słowy, domów na sprzedaż będzie zbyt mało, aby oczekiwać krachu. Rządowi eksperci przewidują spadek liczby sprzedanych domów o 1,4% w tym roku i o 3,8% w roku 2023. Rynek będzie coraz spokojniejszy i coraz rzadziej dochodzić będzie do przebijania się przez kupujących.

Ceny będą jednak rosnąć. Wpływ będzie też miała inflacja, problemy z dostawami drewna, innych materiałów i brak rąk do pracy. W połączeniu z wyższym oprocentowaniem zmniejszy to możliwości zakupu domu dla wielu Amerykanów. Większość analityków - 79% ankietowanych przez Reutersa - uważa, że możliwości te będą się zmniejszać przez następne 2-3 lata.

Już dziś wielu młodych ludzi zaczyna wynajmować całe domy, bo na zakup ich nie stać. A zakładając rodzinę, mając małe dzieci, chcą zamieszkać na przedmieściach, aby mieć własne podwórko, inne rodziny z dziećmi w sąsiedztwie i dostęp do dobrych szkół.

Posiadacze domów mają więc przed sobą dobre perespektywy. Chętnych do wynajmu nie będzie brakować, a wartość nieruchomości ma rosnąć. Choć przewidywane na 2022 rok 8% wydawać się może małą wartością po dwukrotnie większych wzrostach w ostatnim czasie, to i tak oznacza rewelacyjny zysk. Według danych banku Federal Reserve, od 1987 roku domy drożały średnio o 4,7% rocznie.