Gospodarka

Domy ciągle drożeją, ale wolniej

• Gospodarka
• 2022 / 12 / 07

Ruch na rynku nieruchomości słabnie od wielu miesięcy, ale ceny wciąż rosną. Wielu analityków od dawna zapowiada, że ceny domów w końcu spadną. I choć do tego jeszcze nie doszło, faktem jest, że wzrost cen jest już wolniejszy. Chętnych do kupna jest coraz mniej, co oczywiście jest efektem rosnących stóp procentowych. Kredyt jest przez to znacznie droższy. Nie dotyczy to co czwartego kupującego, bo 26% nabywców domu w październiku zapłaciło za niego gotówką.

Liczba sprzedanych domów spada od początku roku. W październiku zmniejszyła się w stosunku do września o 5,9%, a w porównaniu z ubiegłym rokiem aż o 28,4%. Był to dziewiąty miesiąc z rzędu coraz mniejszego ruchu na rynku nieruchomości. Trend zapewne nie zostanie zahamowany, ale w końcu listopada wzrosła nieco liczba osób starających się o zakup domu na kredyt. Poprawiły się bowiem warunki oprocentowania oferowane przez banki.

Pożyczki 30-letnie były w minionym tygodniu udzielane średnio na 6,49%, a tydzień wcześniej na 6,58% (15-letnie odpowiednio na 5,76% oraz na 5,90%). To wyraźniej mniej niż pod koniec października i na początku listopada, gdy średnie oprocentowanie sięgało 7,08% (przy pożyczkach 15-letnich - 6,38%). Ludzie przygotowani na kupno domu najwyraźniej postanowili skorzystać z obniżek i liczba podań o kredyt na dom wzrosła w minionym tygodniu o 2,2%.

Podań jest jednak i tak zdecydowanie mniej, niż przed rokiem - mniej aż o 86%. Nic dziwnego, bo przed rokiem oprocentowanie kredytów wynosiło przeciętnie tylko 3,10%. Jeszcze na początku marca, średnia wynosiła 3,76%. Teraz może być nawet dwa razy wyższa, bo ekonomiści przewidują, że bank centralny Fed podniesie stopy procentowe jeszcze wyżej. Bo choć inflacja systematycznie spada od czerwca, w październiku wynosiła ciągle 7,7%.

Ceny domów wciąż jednak rosną. Mediana cen była w październiku o 6,6% wyższa niż rok wcześniej. Według organizacji National Association of Realtors wyniosła 379.100 dolarów, podczas gdy w październiku 2021 roku wynosiła 355.700 dolarów. Warto zauważyć, że wzrost cen domów jest nieco mniejszy od inflacji zanotowanej w tym samym okresie. Ceny rosły natomiast nieco szybciej w regionie północno-wschodnim USA. Mediana w ciągu roku wzrosła tutaj o 8,0% do kwoty 408.700 dolarów.

Przyczyną wzrostu cen jest wciąż mała podaż. Liczba domów na sprzedaż wynosiła na koniec października 1,22 mln. To odpowiada zapotrzebowaniu - przy aktualnym tempie sprzedaży - na 3,3 miesiąca. Tymczasem za normalne warunki uważa się liczbę domów wystarczającą na 5-6 miesięcy.

Efektem jest otrzymywanie przez niektórych sprzedających kilku ofert naraz. To zmusza kupujących do przebijania ceny, za którą dom został wystawiony. W październiku aż 24% domów zostało sprzedanych powyżej takiej ceny. Przebijanie ofert pomogło w ogólnym wzroście cen. Ceny domów rosną nieprzerwanie od 128 miesięcy, czyli prawie 11 lat, co jest historycznym rekordem.

Sytuacja jednak normalizuje się, dzięki malejącej liczbie chętnych do kupna domu. Tu również został w październiku pobity rekord. Liczba sprzedaży była aż o 32% niższa niż rok wcześniej. To największy spadek w historii.

Wydłuża się też czas, jaki dom czeka na nabywcę. Rok temu wynosił średnio 18 dni, obecnie jest to już 21 dni. I choć dwie trzecie domów (64%) sprzedało się w ciągu mniej niż miesiąca, prawie jedna czwarta sprzedających zdecydowało się na obniżenie ceny. To dwukrotnie więcej, niż rok temu. Domy, które czekały na nabywcę co najmniej 120 dni, miały obniżoną cenę średnio o 15,8%.

Wielu analityków rynku nieruchomości przewiduje, że ceny domów spadną o 10-20%. Wiele zależy jednak od tego, czy gospodarkę czeka kryzys i ewentualnie jak będzie głęboki. Równie istotne jest, do jakiego ostatecznie poziomu Fed podwyższy stopy procentowe.